Posibles cambios en la Propiedad Horizontal con la reforma a la ley 675 de 2001 en Colombia

Durante muchos años los administradores, contadores, revisores fiscales y propietarios han generado diversas opiniones sobre los lineamientos de la Ley 675 de 2001, misma Ley que regula la Propiedad Horizontal en el país.

Temas de desfalcos, fraudes, actuaciones de los consejos de administración, la gestión de los administradores, la prestación del servicios de contadores y revisores fiscales; así como los mismos proveedores se ven opacados por la falta de inspección que ofrecen los entes territoriales y que han llevado a temas litigantes dispendiosos para poder resolver muchos de estos y otros problemas que acongoja la propiedad horizontal en el país.

¿Qué hace falta para que la propiedad horizontal esté bien regulada?

Es una de las preguntas que muchas personas se realizan y es que no basta solo con un reglamento de propiedad horizontal, una mala redacción de estos podrían ir en contravía de lo que dicta la ley actual y es por ello que desde el año 2020 se radicó un proyecto de Ley en donde se pretende modificar radicalmente la ley 675 de 2001.

Por eso realice un breve análisis del Proyecto de Ley 301 de 2020 y a continuación te menciono los cambios más relevantes que podrían aprobarse en lo que resta del 2021 o lo que podría llegar a suceder para el año 2022.

La creación de la “multijunta” en el cual se deja claro que es diferente al de la asamblea general y se denomina como el máximo órgano de dirección que otorga funciones.
Se habla de que la asamblea general de propietarios será el órgano de dirección y por lo tanto surge entonces la duda de quien deberá impartir instrucciones claras, si la asamblea integrada por todos los propietarios o la multijunta que se denominará como “representantes de las unidades privadas”.
El ejercicio de la administración se incorpora de igual manera estrictas orientaciones sobre montos máximos asegurables para garantizar el ejercicio debido de sus funciones, se habla también de un registro único de administradores de propiedad horizontal (RUAPH) y se dicta estrictamente que deberá ser bachiller académico y acreditar formación como tecnólogo en propiedad horizontal.
Se indican funciones claras para el consejo de administración, que a diferencia de la asamblea general de propietarios y de la multijunta no es un órgano de dirección ni máximo órgano de la Propiedad horizontal y deja por sentado que será una figura de consejería y acompañamiento.
Se establece un nuevo lineamiento para el revisor fiscal respecto de su obligatoriedad en la propiedad horizontal.
Se establece un manual de convivencia que, a diferencia del comité de convivencia este deberá ser generado dentro de las escrituras públicas y no como un anexo aprobado actualmente por la asamblea general de propietarios.
Respecto de las entidades de inspección, vigilancia y control se ratifica que deben ser las alcaldías municipales y distritales.
Se daría vía libre a la vivienda turística mediante la aprobación de esta Ley pero la limitaría cuando establece que deberá ser la misma propiedad horizontal quien indique en su reglamento si así lo permite o no.

Es así entonces como este proyecto de ley establece muchos de los vacíos que actualmente tiene la Ley 675 de 2001, pero también se indica que dicha modificación traerá vacíos más grandes porque el legislador desconoce la realidad financiera, económica, contable y administrativa de la propiedad horizontal que a diario se vive y por lo tanto se considera una mala opción al no poder contar con gremios que conocen y viven en las propiedades horizontales para la redacción de dicho proyecto de Ley.

Por: Jhon E. Piedrahita
Contador Público.

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